以下特殊情况会影响开发商隐瞒商品房抵押事实的处理结果：1.开发商已解除抵押登记：若开发商在您维权前已解除房屋抵押，您无法再以“隐瞒抵押”为由要求“退一赔三”，但仍可主张开发商承担逾期解除抵押的违约责任（如赔偿利息损失）；2.您已知晓抵押事实仍购房：若开发商能证明您在购房时已知房屋存在抵押（如合同中明确标注抵押情况），则您无法主张欺诈赔偿，仅能按合同约定处理；3.房屋已被抵押权人申请拍卖查封：若抵押权人因开发商未还款申请查封房屋，您的购房合同可能无法继续行，需先解决开发商讨开发商赔偿解除查封或通过开发商开发商通过或通过诉讼确认合同优先受偿权。
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开发商隐瞒商品房抵押事实可能带来以下法律风险：1.诉讼时效风险：若您自知道开发商隐瞒抵押事实之日起超过一年未提起诉讼，将丧失要求“退一赔三”的权利。例如，您2023年1月发现房屋被抵押，但2024年2月才起诉，法院可能因超过诉讼时效驳回您的赔偿请求；2.证据链断裂风险：若您缺乏开发商隐瞒抵押的直接证据（如无开发商承诺无抵押的书面材料），可能导致索赔失败。例如，您仅口头听说开发商隐瞒抵押，但无书面证据，法院难以认定开发商存在欺诈行为。
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针对您提出的“开发商隐瞒所售商品房抵押事实”的问题，首先可以明确您有权要求开发商承担违约责任或赔偿损失。1.若开发商隐瞒抵押事实构成欺诈，您可依据《消费者权益保护法》要求“退一赔三”，即退还购房款并按价款三倍赔偿（不足五百元按五百元算）；2.若您选择解除购房合同，可要求开发商退还已付房款及利息，并赔偿因合同解除产生的装修费、租房费等实际损失；3.若您仍想取得房屋所有权，可要求开发商先解除抵押登记，再继续履行合同并承担逾期交房等违约责任。
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处理开发商隐瞒商品房抵押事实的问题时，需避免以下常见错误操作：1.拖延维权：发现开发商隐瞒抵押后未及时行动，超过法律规定的诉讼时效（自知道或应当知道欺诈行为起一年），导致丧失胜诉权；2.证据保存不当：未妥善保留购房合同、沟通记录等关键证据，或证据被篡改、丢失，无法证明开发商的欺诈行为；3.盲目接受开发商的“补偿方案”：在未咨询律师的情况下，接受开发商低于法定标准的赔偿（如仅退还房款无利息），损害自身权益。若您已出现上述错误操作，建议尽快向律师咨询，寻求补救措施，避免损失扩大。

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